Gestaffelter Mietzins: Erhöhung ohne Formularanzeige erlaubt?

Viele Gastro-Mietverträge kennen die Staffel-Miete. Darunter versteht man die mietvertragliche Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht. Oftmals dient die Staffelung einer Starthilfe für die mietende «Gastwirtin» (*männliche Form mitgemeint) während einer Aufbauphase. Dies kann sein nach einer Zeit des betrieblichen Niedergangs unter dem Vorgänger, nach einem Betriebsunterbruch zufolge Wiedervermietung oder bei einer Neueröffnung des Gastgewerbebetriebs, wo noch keine Erfahrungszahlen verfügbar sind. Eine solche Vertragsklausel könnte (beispielsweise und vereinfacht) lauten:

Allerdings ist eine solche Mietzinsgestaltung nur gültig, wenn

Gemäss Art. 269d OR kann der Vermieter den Mietzins nur auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen, wobei diese Mitteilung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem amtlichen Formular und begründet mitgeteilt werden muss, ansonsten sie nichtig ist. Ander-

seits müsste die Mieterin die einzelnen Mietzinsstaffelungen ggf. bereits zusammen mit dem Anfangsmietzins anfechten (Art. 270d OR).

Das Bundesgericht beurteilte kürzlich den Fall eines Café-Restaurants in Lausanne. Der Mietvertrag war auf 10 Jahre abgeschlossen. Der vertragliche Festmietzins von CHF 8000.– pro Monat erhöhte sich ab dem 3. Vertragsjahr, d.h. ab Sept 2014, um CHF 2000.– auf CHF 10 000.–/Mt. – Per Oktober 2016 übertrug die Mieterin den Mietvertrag auf einen Nachfolgemieter. Gleichzeitig klagte sie auf Rückforderung von zu viel bezahltem Mietzins von je CHF 2000.– während 25 Monaten samt Zinsen. Sie machte geltend, die Staffelerhöhung per September 2014 sei mangels Anzeige mit amtlichem Formular nicht wirksam geworden (Art. 269d Abs. 1. OR). Explizit schreibe Art. 19 Abs. 2 VMWG (Verordnung des Bundesrates über die Miete und Pacht von Wohnund Geschäftsräumen v. 09.05.1990) vor, die Formularpflicht gelte auch, «wenn der Vermieter den Mietzins (…) auf Grund der vereinbarten Staffelung erhöht».  Diese Klage wurde in erster und zweiter Instanz abgewiesen, weshalb die Mieterin ans Bundesgericht gelangte.

In seinen Erwägungen stellte das Bundesgericht eingangs fest, dass tatsächlich ein Widerspruch bestehe zwischen der Verordnungsvorschrift von Art. 19 Abs. 2 VMWG und der gesetzlichen Regelung von Art. 270d OR, wonach der Vermieter «unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses gestaffelte Mietzinse nicht anfechten» könne. Im Einklang mit der herrschenden Lehre kam es jedoch zur Auffassung, dass sich diese VMWG-Vorschrift – genau gesehen ein redaktioneller Fehler beim Übergang vom damaligen BMM zur VMWG im Jahre 1990 – bezüglich der Staffelmiete als bundesrechtswidrig erweise. Denn aufgrund der (höheren) Gesetzesvorschrift stehe dem Mieter die Anfechtung der Staffelmiete in einem Anfechtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde (Art. 269 f. OR u. Art. 270a OR ff.) gar nicht zu. Zum selben Ergebnis gelangt man auch mit der Annahme, dass die gestaffelte Mietzinserhöhung bereits Bestandteil des ursprünglichen Mietvertrages war, dessen Anfangsmietzins bzw. dessen Staffelung nicht angefochten worden waren.

In Konsequenz wurde die zivilrechtliche Beschwerde der Lausanner Mieterin kostenpflichtig abgewiesen (BGE 4A_124/2019 vom 01.11.2019).