Gestaffelter Mietzins: Erhöhung ohne Formularanzeige erlaubt?

04.12.2020
Gourmet 12/20
  • Chefsache
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Text: Dr. jur. Peter P. Theiler
Rechtsanwalt
GastroLegal
Zürich

Was ist ein Staffelmietzins?

Viele Gastro-Mietverträge kennen die Staffel-Miete. Darunter versteht man die mietvertragliche Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht. Oftmals dient die Staffelung einer Starthilfe für die mietende «Gastwirtin» (*männliche Form mitgemeint) während einer Aufbauphase. Dies kann sein nach einer Zeit des betrieblichen Niedergangs unter dem Vorgänger, nach einem Betriebsunterbruch zufolge Wiedervermietung oder bei einer Neueröffnung des Gastgewerbebetriebs, wo noch keine Erfahrungszahlen verfügbar sind. Eine solche Vertragsklausel könnte (beispielsweise und vereinfacht) lauten:

  • Im Sinne einer Starthilfe wird die Vertragsmiete von CHF 84 000.– p.a.  Festmietzins bzw. CHF 7000.– p.m.  Festmietzins reduziert und beträgt:
  • im 1. Vertragsjahr von 01.04.2015 bis 31.03.2016: CHF 60 000.– Festmietzins p.a. bzw. CHF 5000.– Festmietzins p.m.;
  • im 2. Vertragsjahr von 01.04.2016 bis 31.03.2017: CHF 72 000.– Festmietzins p.a. bzw. CHF 6000– Festmietzins p.m.;
  • ab dem 3. Vertragsjahr, d.h. ab 01.04.2017 entfällt die Starthilfe (Ziffer 2 u. 3), und es gilt ohne weiteres der vertragliche Festmietzins (Ziff.1).»

Allerdings ist eine solche Mietzinsgestaltung nur gültig, wenn

  1. der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen,
  2. höchstens einmal im Jahr erhöht, und
  3. der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird (Art. 269c OR).

Formularzwang bei Staffel-Mietzinserhöhung?

Gemäss Art. 269d OR kann der Vermieter den Mietzins nur auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen, wobei diese Mitteilung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf dem amtlichen Formular und begründet mitgeteilt werden muss, ansonsten sie nichtig ist. Ander-

seits müsste die Mieterin die einzelnen Mietzinsstaffelungen ggf. bereits zusammen mit dem Anfangsmietzins anfechten (Art. 270d OR).

Das Bundesgericht beurteilte kürzlich den Fall eines Café-Restaurants in Lausanne. Der Mietvertrag war auf 10 Jahre abgeschlossen. Der vertragliche Festmietzins von CHF 8000.– pro Monat erhöhte sich ab dem 3. Vertragsjahr, d.h. ab Sept 2014, um CHF 2000.– auf CHF 10 000.–/Mt. – Per Oktober 2016 übertrug die Mieterin den Mietvertrag auf einen Nachfolgemieter. Gleichzeitig klagte sie auf Rückforderung von zu viel bezahltem Mietzins von je CHF 2000.– während 25 Monaten samt Zinsen. Sie machte geltend, die Staffelerhöhung per September 2014 sei mangels Anzeige mit amtlichem Formular nicht wirksam geworden (Art. 269d Abs. 1. OR). Explizit schreibe Art. 19 Abs. 2 VMWG (Verordnung des Bundesrates über die Miete und Pacht von Wohnund Geschäftsräumen v. 09.05.1990) vor, die Formularpflicht gelte auch, «wenn der Vermieter den Mietzins (…) auf Grund der vereinbarten Staffelung erhöht».  Diese Klage wurde in erster und zweiter Instanz abgewiesen, weshalb die Mieterin ans Bundesgericht gelangte.

Rechtsunklarheit gelöst

In seinen Erwägungen stellte das Bundesgericht eingangs fest, dass tatsächlich ein Widerspruch bestehe zwischen der Verordnungsvorschrift von Art. 19 Abs. 2 VMWG und der gesetzlichen Regelung von Art. 270d OR, wonach der Vermieter «unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses gestaffelte Mietzinse nicht anfechten» könne. Im Einklang mit der herrschenden Lehre kam es jedoch zur Auffassung, dass sich diese VMWG-Vorschrift – genau gesehen ein redaktioneller Fehler beim Übergang vom damaligen BMM zur VMWG im Jahre 1990 – bezüglich der Staffelmiete als bundesrechtswidrig erweise. Denn aufgrund der (höheren) Gesetzesvorschrift stehe dem Mieter die Anfechtung der Staffelmiete in einem Anfechtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde (Art. 269 f. OR u. Art. 270a OR ff.) gar nicht zu. Zum selben Ergebnis gelangt man auch mit der Annahme, dass die gestaffelte Mietzinserhöhung bereits Bestandteil des ursprünglichen Mietvertrages war, dessen Anfangsmietzins bzw. dessen Staffelung nicht angefochten worden waren.

In Konsequenz wurde die zivilrechtliche Beschwerde der Lausanner Mieterin kostenpflichtig abgewiesen (BGE 4A_124/2019 vom 01.11.2019).

Fazit

Die Mietzinserhöhung infolge mietvertraglich vereinbarter Staffelung muss der Mieterschaft seitens des Vermieters von Gesetzes wegen nicht speziell angezeigt werden, weder mündlich noch schriftlich. In der Praxis bewährt es sich jedoch, wenn der Vermieter die Mieterschaft diesbezüglich rechtzeitig im Voraus kontaktiert, um keine unnötigen Missverständnisse aufkommen zu lassen.


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