Maklerlohn nur bei «psychologischem Kausalzusammenhang»

21.08.2021
Gourmet 9/21
  • Chefsache
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Gastgewerbebetriebe wechseln die Hand häufig unter Beizug eines – im Idealfall branchenkundigen – Maklers. «Handwechsel» kann in diesem Zusammenhang sowohl Verkauf der Immobilie bedeuten als auch Übertragung des – gemieteten – Betriebes mit oder ohne Kaufinventar, wobei eine Mietvertragsübertragung immer bedingt ist durch die Zustimmung des Vermieters (Art. 263 OR).

Durch den Maklervertrag erhält der Makler den Auftrag, gegen Vergütung entweder die Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss nachzuweisen oder einen Vertragsabschluss zu vermitteln (Art. 412 ff. OR). Der Maklerlohn wird in der Regel als eine Provision vereinbart, die sich in Prozenten des verurkundeten Kaufpreises oder bei Mietobjekten des Jahresmietzinses berechnet. Verdient ist die Maklerprovision, sobald der Veräusserungsvertrag zustande gekommen ist. Je nach Objekt kann sich die Maklerprovision also rasch auf mehrere CHF 10'000.- oder bei Immobiliengeschäften bedeutend mehr belaufen, nebst den anderen Kosten wie beispielsweise für Kauf- und Wareninventar sowie Goodwill. Kein Wunder, dass im Wirtschaftsalltag speziell dann, wenn die Geldmittel knapp sind, zuweilen auch der Gedanke aufkommt, sich der Maklerprovision «elegant zu entledigen». Dies, indem der Auftraggeber beispielsweise im Nachhinein behauptet, den Interessenten bereits von anderer Seite (als vom Makler) gekannt oder erst nach Beendigung des Maklervertrages in Erfahrung gebracht zu haben.

Denn Maklerverträge werden in der Praxis häufig für eine Zeitspanne von z.B. sechs Monaten «exklusiv» vereinbart, d.h. dass der Auftraggeber während dieser Zeitspanne das Objekt nicht zugleich auch anderen Maklern in Auftrag geben darf. Nach Ablauf dieser Frist bzw. nach Beendigung des Auftragsverhältnisses wird daher zuweilen strittig, ob ein Interessent und späterer Käufer tatsächlich vom Makler nachgewiesen bzw. vermittelt wurde. Denn der Maklerlohn ist nach Art. 413 OR nur dann geschuldet, wenn zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss ein Kausalzusammenhang besteht, wobei ein sogenannter «psychologischer Zusammenhang» zwischen den Bemühungen des Maklers und dem Entschluss des Interessenten ausreicht. Um der genannten «eleganten Ausbootung» entgegenzuwirken, findet sich in den Maklerverträgen oftmals eine Klausel wie: «Erfolgt die öffentliche Beurkundung nach Ablauf des Auftragsverhältnisses, ist das Honorar geschuldet, wenn der Käufer während der Dauer des Auftragsverhältnisses als Interessent bekannt war.» Im Streitfall hat aber der Makler die Voraussetzungen seines Provisionsanspruchs und den Kausalzusammenhang zwischen seiner Tätigkeit und dem Verkaufsabschluss zu beweisen, was sich oftmals als schwierig erweist, wenn sich der Auftraggeber und der Käufer gegen den Makler abgesprochen haben.

Fazit: Ein Makler tut gut daran, bereits bei der Auftragsredaktion auf eine sorgfältige Formulierung und einen korrekten Wortlaut der Mandatsbestimmungen zu achten. Sodann kann bei Vertragsabschluss eine angemessene Vorschussleistung vereinbart werden. Der Nachweis von Interessenten sollte ausschliesslich schriftlich erfolgen, und mit dem Interessenten ist vor der Übermittlung von Informationen über das zu vermittelnde Objekt eine Vertraulichkeitsvereinbarung abzuschliessen. Im Zuge des Kaufvertragsabschlusses ist vom Interessenten eine Anzahlung zu verlangen, welche mindestens die Maklerprovision zuzüglich allfälligen, von der erwerbenden Partei zu tragenden Aufwand und Kosten deckt.


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